央视网报道，2月13日，海南省住房公积金管理局发布《海南省住房公积金个人住房贷款资产证券化管理办法(征求意见稿)》和《海南省住房公积金个人住房贴息贷款管理办法(征求意见稿)》，现面向社会公开征求意见。

不过，证券时报·e公司记者14日下午登录海南省住房公积金管理局网站发现，上述征求意见稿已经下架。

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多位业内人士对记者表示，海南出台这一政策，有利于扩大公积金资金来源，缓解公积金贷款资金缺口问题，同时也为其他地区提供参考借鉴。不过，由于公积金贷款利息较低，在募集资金的实际操作方面或存在一定难度。

整体来看，去年以来，各地公积金政策迎来持续优化。据中指研究院统计，2022年以来，全国超200省市(县)优化住房公积金贷款政策，主要包括降低公积金首付，提高公积金贷款额度，支持公积金可提可贷、支付首付、商转公等政策，但公积金贷款资金缺口问题仍值得关注。

海南公积金拟出新规

证券时报·e公司记者注意到，早在2022年7月，海南住房公积金管理局就对住房公积金贷款资产证券化和贴息贷款融资工作就举办了专家论证会议，参会方还包括上海、重庆、武汉、湖州、常州住房公积金管理中心相关人员。

彼时的新闻稿显示，经专家组合议，形成论证结果：海南省住房公积金贷款资产证券化和贴息贷款可行性研究报告及实施方案总体可行，该方案对完善构建海南自由贸易港发展中的住房保障体系意义重大。方案调研及评估充分、论证详实，有较强的操作性，同意融资方案通过专家论证。建议下一步在实施过程中，坚持风险可控、降低成本、便利职工的原则，按程序报批后组织实施。

实际上，海南公积金贷款资金缺口问题较为突出或是本次政策出台的一大背景。去年6月，住建部、财政部、央行联合发布的《全国住房公积金2021年年度报告》显示，2021年，全国住房公积金个人住房贷款率为84.18%，其中，海南公积金个人住房贷款率达91.14%，处在较高水平。

据悉，个人住房贷款率(个贷率)指年度末个人住房贷款余额占年度末住房公积金缴存余额的比率。个贷率是房地产市场活跃度的一个显性指标。

而海南本次的公积金优化政策也普遍被业内看好。中原地产首席分析师张大伟对证券时报·e公司记者表示，海南出台这一政策，有利于增加公积金贷款资金池，增加公积金可贷总量。“在此之前，公积金池的资金主要来源是公积金缴纳人员公积金账户沉淀的资金，个人公积金账户本身是按照银行活期存款利率计息，成本虽然很低，但是来源较为有限。”

“公积金贷款证券化即是海南公积金机构作为发起机构，将个人住房贷款资产信托给受托机构，由受托机构以资产支持证券的形式向投资机构发行受益证券。对购买的机构来说，公积金贷款人归还的本息将构成其收益。”在中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静看来，若海南省本次管理办法可以顺利落地执行，公积金个人住房贷款的相关举措有望在更多地区推广，更好地支持刚需和改善性住房需求。

不过，张大伟也提示到，“公积金贷款的利率本身就不高，一般在3%左右。募集资金的成本只能比贷款利率更低才可以，实际操作有一定难度。但也是可以通过募集吸纳例如社保基金、养老基金等低成本资金实现的。”

公积金资金缺口受到关注

住房公积金制度是我国政策性住房金融体系的重要组成部分，在过去房地产行业的快速发展过程中，公积金制度发挥着重要作用，而积金贷款资产证券化此前多地曾有试点。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，湖州、杭州、上海、南京、苏州等城市都有过公积金贷款资产证券化相关产品的创新和发行，“这也说明，包括海南等地的越来越多的省市开始重视公积金贷款证券化的工作机制，也希望通过此类工作机制来解决公积金的融资问题。”

近年来，公积金贷款资金缺口问题持续受到关注，这也是多地进行相关试点的一大背景。

《全国住房公积金2021年年度报告》显示，截至2021年末，32个地区中有12个地区个贷率高于84.18%，约占37.50%；有20个地区个贷率低于84.18%，约占62.50%。其中，贵州省、重庆市、浙江省以及海南省等8个省市公积金个贷率均超过90%。

住建部住房公积金监管司调研员李洋宇也曾在上述专家论证会上公开表示，全国住房公积金资金流动性紧张的问题一直存在，开展住房公积金贷款资产证券化及贴息贷款的研究，尤其是在海南省存在大量安居房贷款资金需求的情况下，具有现实意义。

“各地要密切关注购房市场的需求变动，随着刚需和改善型购房需求的活跃，公积金贷款方需求也会增加，防范出现钱荒的问题，要从公积金传统的渠道和资产证券化等创新渠道入手，积极推动公积金贷款工作有序开展。”严跃进表示。

值得的一提的是，近年来，多地公积金政策也频频迎来优化。据中指研究院统计，2023年至今的1个多月里，包括哈尔滨、兰州、乌鲁木齐以及济南等30个城市发布相关公积金优化举措；2022年以来，全国超200省市(县)优化住房公积金贷款政策，优化方向包括提高个人公积金贷款额度上限、降低公积金贷款首付比例、个人可提取公积金账户余额用于首付等方向。

“公积金贷款政策的优化调整有利于进一步降低购房者置业成本，带动住房需求释放，对当前稳定楼市预期、提升市场活跃度或将产生积极效应，但公积金贷款资金缺口问题仍值得重点关注。”陈文静表示。

（文章来源：e公司）

关键词： 个人住房贷款 贴息贷款 资产证券化